Tussen het eerste idee en de sleutel bij de notaris zaten bijna drie jaar. Een beurs, honderden advertenties, ritten door de regio, bezichtigingen van huizen die afvielen maar onze keuze wel scherper maakten, een bod, een tegenbod en drie contracten met Italiaanse namen. In deze blog vertellen we hoe wij ons huis bij Corridonia kochten, en wat je moet weten als je zelf overweegt om te emigreren of een tweede huis in Italië te kopen.
Het begon met een Alfa Romeo Duetto
Onze liefde voor Italië is ouder dan dit huis. We gingen er vaak met het gezin op vakantie, en omdat we jarenlang in de natuursteen werkten, bezochten we elk jaar de natuursteenbeurzen in Verona en Carrara.
Het idee om er te gaan wonen begon in Florida. Daar vonden we in 2021 een Alfa Romeo Duetto uit 1966, het model dat bekend werd door de film The Graduate met Dustin Hoffman. Voor ons dé auto om Italië te ontdekken. In augustus 2022 maakten we er een rondreis mee: via de westkust naar het Lago Trasimeno en via de oostkust weer terug. Onderweg reden we door het berglandschap van de Sibillini naar Le Marche. Daar wisten we het: als we in Italië gingen wonen, dan hier.
Le Marche ligt tussen de Apennijnen en de Adriatische Zee, ten oosten van Umbrië en Toscane. Authentiek Italië, zee en bergen, alles in één regio. Het is rustiger en minder toeristisch dan de buurregio's.
Oriëntatie: de Emigratiebeurs en eindeloos scrollen
De eerste concrete stap zetten we in Nederland, op de Emigratiebeurs in Utrecht. Daar staan makelaars die in Italië actief zijn. Voor ons was dat de kans om in één dag met verschillende kantoren te praten en te horen hoe zij werken.
Daarna volgden vele uren op Idealista en Immobiliare.it, de twee grootste huizensites van Italië. We zochten op prijs, grootte en ligging, en leerden zo welke prijzen in welke streek normaal zijn. In die fase namen we zelf contact op met makelaars om informatie op te vragen.
Nederlandse of Italiaanse makelaar?
Wij kozen voor een Nederlandstalige makelaar. Ons idee was dat de communicatie dan makkelijker zou gaan, en dat klopte. Maar het is niet de enige optie. Er zijn ook Italiaanse kantoren die zich richten op buitenlandse kopers en goed Engels spreken.
Wat we wel hebben geleerd: zowel Nederlandse als Italiaanse makelaars presenteren een huis mooier dan het is. Dat is hun werk, ze verkopen. Een ruïne heet "veel potentie", een steile oprit "een panoramische ligging". Wij hebben onszelf steeds twee vragen gesteld. Is dit echt wat wij willen? En past het bij ons budget, inclusief alles wat er nog aan moet gebeuren? Een makelaar zegt heel makkelijk 'hier een mooi zwembad', maar wat kost dat eigenlijk? Als het antwoord op een van die vragen twijfelachtig was, hebben we doorgezocht.
Goede afspraken met je makelaar
Toen we de oriëntatiefase voorbij waren, werkten we met één makelaar. Die vroeg bij andere kantoren de extra informatie op over de huizen die wij interessant vonden. Zo hadden we één aanspreekpunt.
In Italië is het niet gebruikelijk om, zoals in Nederland, een eigen aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar (agente immobiliare) werkt voor beide partijen en ontvangt van beide partijen courtage (provvigione). Voor de koper is dat doorgaans 2 tot 4 procent van de koopsom, plus 22 procent btw (IVA).
Maak daarom vooraf duidelijke afspraken: welk percentage betaal je, en welke werkzaamheden doet de makelaar daarvoor? Zo voorkom je dat je zowel de makelaar van de verkoper als een tweede makelaar moet betalen. Benader je zelf een makelaar omdat je een mooi huis hebt gezien, dan loop je dat risico.
Zelf de regio verkennen
Foto's vertellen niet alles. Daarom reden we zelf rond om verschillende delen van Le Marche te bekijken, en we bezochten huizen. Bij elke streek en elk huis stelden we onszelf dezelfde vragen. Hoe bereikbaar is het? Hoe ver is het naar een bar of caffè, het strand, de snelweg, het theater en de bergen? Is er cultuur in de buurt?
En: heeft het huis schade van een aardbeving? Het gebied rond de Sibillini is in 2016 zwaar getroffen door een reeks aardbevingen, en het grootste deel van Le Marche valt in een aardbevingsgevoelige zone. Dat heeft gevolgen voor wat je mag verbouwen en hoe. Bij elk huis keken we daarom kritisch naar de constructie en naar eerder herstelwerk.
Wat was voor ons het minimum?
In Sarnano werden we verliefd op een huis. De ligging was mooi en het had karakter. Toch viel het af. Een deel van het huis werd bij elkaar gehouden door trekstangen, en het woongedeelte was eigenlijk een appartement binnen een groter gebouw.
Juist dat huis hielp ons om scherp te krijgen wat we minimaal wilden: een vrijstaand huis, een constructie waar we op konden vertrouwen, en genoeg ruimte om er ooit gasten te ontvangen.
Waarom wij voor een casco huis kozen
Uiteindelijk kochten we een casco huis: muren, dak, stucwerk en een dekvloer zijn er, de afwerking moet nog gebeuren. Zo konden we het huis indelen en afwerken zoals wij willen, zonder eerst een oude inrichting te moeten slopen.
Verbouwen in Italië doe je niet zomaar. Voor bijna elke ingreep heb je een vergunning of een melding bij de gemeente nodig, en die dien je in via een erkende technicus: een geometra, architect of ingenieur. Afhankelijk van de ingreep gaat het om een CILA (melding van onderhoud), een SCIA (melding met certificering) of een permesso di costruire (bouwvergunning). In een aardbevingszone komen daar bij constructieve ingrepen nog berekeningen en goedkeuringen bij. Overal heb je een stempel voor nodig.
Je kunt veel zelf doen, maar niet zonder de juiste papieren. Wie in Nederland in de bouw heeft gewerkt, moet hier echt wennen aan hoeveel stappen en stempels er bij elke ingreep komen kijken.
De geometra: misschien wel je belangrijkste adviseur
De geometra is een beroep dat wij in Nederland niet kennen. Het is een technisch adviseur met kennis van bouw, kadaster en bouwregels. Bij een aankoop doet hij twee dingen die je niet wilt overslaan:
- Controleren of het huis klopt met de papieren. Komt de werkelijke situatie overeen met de kadastrale tekeningen (conformità catastale) en met de vergunningen bij de gemeente (conformità urbanistica)? Zonder vergunning gebouwde aanbouwen (abusi edilizi) komen in Italië veel voor. Na de koop zijn ze jouw probleem.
- Vergunningen aanvragen. Wil je na de koop verbouwen, dan is hij vaak degene die de aanvragen bij de gemeente indient.
1 november 2023: liefde op het eerste gezicht
Hoe dichter we bij het huis kwamen, hoe harder ons hart ging kloppen. Het ligt op een heuvel vlak bij Corridonia, in de provincie Macerata. Vanaf de weg zagen we het in de verte al liggen, en eigenlijk wisten we het toen al.
Naast het casco woonhuis was er een bijgebouw, een voormalige garage die al bewoonbaar was gemaakt, maar nog geen woonvergunning had. Het perceel heeft 360 graden vrij uitzicht. Vanuit elk raam zie je Corridonia, Mogliano of Petriolo liggen, en in de verte de Sibillini, in de winter met besneeuwde toppen.
Bij het huis hoorde landbouwgrond, maar die hoefden we niet af te nemen, bleek al snel.
Bod, tegenbod en een misstap
We deden een eerste bod. Omdat we hadden afgesproken dat we de landbouwgrond niet zouden afnemen, kwam de verkoper met een nieuwe prijs, en daarop deden wij een tegenbod. Onderhandelen over de prijs is in Italië heel normaal. Toen begonnen we zelf te twijfelen. Misschien toch een stukje grond erbij, voor olijfbomen of een wei met een paar dieren?
Daarmee stootten we de verkoper tegen het hoofd, hij vond ons niet meer betrouwbaar. In Italië geldt: een man een man, een woord een woord. Om te laten zien dat we serieus waren, boden we aan om opnieuw naar Italië te reizen. Dat hielp. Op 2 februari 2024 werd ons bod geaccepteerd. Het huis kochten we uiteindelijk zonder de landbouwgrond.
De drie fasen van een aankoop in Italië
Een huis kopen in Italië gaat in drie stappen, elk met een eigen document.
Fase 1: het schriftelijke bod — proposta d'acquisto
Je bod doe je schriftelijk, meestal via de makelaar. Daarin staan de prijs, de voorwaarden en hoe lang het bod geldig is. Zodra de verkoper het ondertekent, ligt de koop vast en zijn beide partijen gebonden.
Fase 2: het voorlopige koopcontract — compromesso
Officieel heet dit het contratto preliminare di compravendita. Hierin worden de prijs, de voorwaarden en de datum van de definitieve overdracht vastgelegd. Bij ons stond er ook in dat de verkoper een woonvergunning voor het bijgebouw zou regelen.
Omdat we het huis zonder de landbouwgrond kochten, moest het perceel worden gesplitst. De geometra stelde de nieuwe erfgrens vast. Toen die bekend was, reisden we weer naar Italië om de grens ter plekke samen door te lopen.
Daarna lieten we het compromesso bij de notaris inschrijven in de openbare registers (trascrizione). Na de inschrijving kan de verkoper het huis niet meer aan iemand anders verkopen of er een hypotheek op zetten zonder dat dat ten koste gaat van jouw rechten. Omdat er bij ons veel tijd zat tussen het compromesso en de overdracht, gaf dat zekerheid.
Dit is ook het moment van de aanbetaling, de caparra confirmatoria. Trekt de koper zich terug, dan is hij die kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Wij zetten het bedrag op een derdenrekening van de notaris (conto dedicato). Zo staat het geld veilig tot de overdracht en komt het niet rechtstreeks bij de verkoper terecht.
Fase 3: de notariële akte — rogito
De definitieve overdracht heet de rogito (officieel: atto di compravendita). Pas dan word je eigenaar en betaal je het restant van de koopsom en de belastingen. De notaris int de belastingen en zorgt voor de inschrijving in het kadaster en de registers.
Onze notaris sprak goed Engels en alle documenten kregen we tweetalig, in het Italiaans en het Engels. Dat is niet overal vanzelfsprekend. Een notaris moet er zeker van zijn dat beide partijen begrijpen wat ze tekenen. Spreek je geen Italiaans, dan is een tolk of een tweetalige akte nodig.
Wat betaal je aan overdrachtsbelasting?
Hoeveel belasting je betaalt, hangt vooral af van één vraag: wordt het je hoofdverblijf (prima casa) of een tweede huis of vakantiewoning (seconda casa)?
| Hoofdverblijf (prima casa) | Tweede huis / vakantiewoning (seconda casa) | |
|---|---|---|
| Registratiebelasting | 2% | 9% |
De registratiebelasting (imposta di registro) is minimaal €1.000.
Koop je van een particulier, dan wordt de registratiebelasting meestal niet berekend over de koopprijs, maar over de kadastrale waarde van het huis (het prezzo-valore-systeem). Die ligt vaak een flink stuk lager. Heeft een huis nog geen kadastrale waarde, bijvoorbeeld omdat het nog in aanbouw is, dan wordt over de koopprijs gerekend.
Voor het lage tarief van een hoofdverblijf moet je onder meer binnen 18 maanden na de koop ingeschreven staan in de gemeente waar het huis ligt (residenza). Je mag in die gemeente geen ander woonhuis bezitten, en nergens in Italië een huis dat je al met dit voordeel hebt gekocht.
Reken daarnaast op de kosten van de notaris, de courtage, de geometra en eventueel een tolk.
Controleer vóór het tekenen in de akte en op de factuur van de makelaar welk tarief van de overdrachtsbelasting de notaris toepast. Het verschil tussen 2 en 9 procent is groot, en achteraf is dit niet meer recht te zetten.
De tarieven en regels in deze blog gelden in 2026 en zijn gebaseerd op onze eigen aankoop. Dit is geen juridisch of fiscaal advies. Laat je eigen situatie altijd controleren door de notaris of een commercialista.
De woonvergunning en een vervroegde overdracht
De woonvergunning voor het bijgebouw moest via de gemeente en de provincie worden geregeld. Dat kost in Italië tijd. Daarom zetten we de overdracht ruim in de toekomst, op 1 december 2025. Dat gaf ons de tijd om ons huis in Nederland te verkopen.
Toeval bestaat niet: de verkoop van ons huis in Nederland en de woonvergunning kwamen bijna tegelijk rond. Daardoor kon de overdracht naar voren. Op 11 juni 2025, binnen een maand na onze verhuizing, tekenden we bij de notaris.
- Oriëntatie: Emigratiebeurs in Utrecht, Idealista en Immobiliare.it, zelf rondrijden in de regio
- Bezichtiging op 1 november 2023
- Bod en tegenbod; geaccepteerd op 2 februari 2024 (proposta d'acquisto)
- Voorlopig koopcontract (compromesso)
- Inschrijving van het compromesso bij de notaris (trascrizione) en aanbetaling op de derdenrekening van de notaris
- Definitieve akte op 11 juni 2025 (rogito)
Wat wij anderen meegeven
- Bezichtig ook huizen die je uiteindelijk niet koopt. Ze maken je keuze scherper.
- Een makelaar verkoopt. Blijf zelf kritisch, ook als de makelaar je eigen taal spreekt.
- Reken niet alleen met de koopprijs, maar ook met belastingen, courtage, notaris, geometra en de verbouwing.
- Laat een geometra controleren of het huis klopt met de kadastrale tekeningen en de vergunningen.
- Zelf klussen kan, maar reken op vergunningen en stempels voor bijna elke ingreep.
- Controleer in de akte en op de factuur van de makelaar welk tarief van de overdrachtsbelasting wordt toegepast.
Veelgestelde vragen
Welke contracten teken je bij het kopen van een huis in Italië?
Drie: het schriftelijke bod (proposta d'acquisto), het voorlopige koopcontract (compromesso of contratto preliminare di compravendita) en de notariële akte (rogito). Pas bij de rogito word je eigenaar.
Wat is een compromesso?
Het voorlopige koopcontract. Koper en verkoper leggen daarin de prijs, de voorwaarden en de datum van de overdracht vast. Bij het compromesso hoort een aanbetaling, de caparra confirmatoria. Laat je het compromesso bij de notaris inschrijven (trascrizione), dan kan de verkoper het huis niet meer aan een ander verkopen zonder dat dat ten koste gaat van jouw rechten.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je voor een vakantiewoning in Italië?
Koop je een tweede huis of vakantiewoning van een particulier, dan betaal je 9 procent registratiebelasting. Dat wordt meestal berekend over de kadastrale waarde, niet over de koopprijs. Voor een hoofdverblijf is het 2 procent.
Wat doet een geometra?
Een geometra is een technisch adviseur. Hij controleert of het huis overeenkomt met de kadastrale tekeningen en de vergunningen, meet percelen op en dient de aanvragen in als je wilt verbouwen.
Heb je in Italië een eigen aankoopmakelaar nodig?
Dat is niet gebruikelijk. In Italië werkt de makelaar voor beide partijen en ontvangt hij van beide courtage. Voor de koper is dat doorgaans 2 tot 4 procent van de koopsom plus 22 procent btw. Maak vooraf duidelijke afspraken over het percentage en de werkzaamheden.
Mag je in Italië zelf je huis verbouwen?
Je mag zelf werk doen, maar voor bijna elke ingreep is een melding of vergunning nodig, ingediend door een erkende technicus. Elektra- en gasinstallaties moeten door een erkend installateur worden aangelegd. In aardbevingszones gelden extra eisen voor constructief werk.
Op zoek naar een huis in Le Marche?
Wij hebben dit traject zelf doorlopen en wonen nu in de regio. Daar kun je op twee manieren gebruik van maken.
Een uitvalsbasis tijdens je zoektocht. Wie huizen komt bekijken, heeft een plek nodig om te overnachten. In Il Casale del Quadrifoglio bij Corridonia ben je binnen een uur in het grootste deel van de provincies Macerata en Fermo.
Beheer van je huis. Heb je een tweede huis in Le Marche, of ben je er een aan het kopen? Wij kunnen het beheer en de verhuur voor je regelen, zodat je huis goed wordt onderhouden als jij er niet bent. Lees meer op onze pagina Voor eigenaren.
Wij weten uit eigen ervaring wat er bij verhuren in Italië komt kijken: de registratie van je accommodatie bij de regio, het aanmelden van gasten bij de politie via Alloggiati Web, de communicatie met gasten in meerdere talen en de schoonmaak tussen twee verblijven. Dat werk kunnen we je uit handen nemen.
Hoe de verhuizing zelf verliep, lees je in ons verhaal over verhuizen naar Italië.